Virpiniemen asemakaavaluonnos on Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan ja Uuden Oulun yleiskaavan vastainen
Suomen luonnonsuojeluliiton mielipide Virpiniemen, Virpiniemen Meriniemen ja Kellonlahden asemakaavaluonnoksesta. Sen tarkoitus on mahdollistaa loma-asunnon käyttötarkoituksen muutos pysyväksi asunnoksi maanomistajan / maanvuokraajan oman tarpeen mukaan.
Suunnittelualue kuuluu Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavassa matkailun vetovoima-alue/matkailun ja virkistyksen kehittämisen kohdealue- rajauksen (mv-4) sisään. Uuden Oulun yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu merkinnällä Make-3 (tummanvihreä), monikäyttöinen luonto sekä vapaa-ajan asumisen vyöhyke. Vyöhykettä kehitetään osana Oulun seudun virkistys- ja vapaa-ajan verkostoa. Kaavamuutos sisältää 200 loma-asuntojen korttelialueeksi osoitettua tonttia (RA, RA-3 ja RA-4) ja 7 matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM ja RM-4) osoitettua tonttia. Pysyvän asumisen mahdollisuus (/a) on asemakaavaluonnoksessa osoitettu 152 loma-asumiseen varatulle tontille ja 7 matkailupalveluun varatulle tontille.
Asemakaavahanke on Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan ja Uuden Oulun yleiskaavan vastainen. Kaavaprosessin eteenpäin viemisessä on vedottu Oulun kaupunginvaltuuston talousarviokäsittelyyn 7.12.2020, jossa hyväksyttiin esitys ”Seuraavalla valtuustokaudella tulisi arvioida Oulun keskeisen kaupunkialueen yleiskaavan tarkistamistarvetta, ja mahdollistaa Virpiniemen, Meriniemen ja Kellonlahden asuinalueille vaiheittaisen asemakaavamuutoksen, joka mahdollistaa loma-asunnon käyttötarkoituksen muutoksen maanomistajan oman tarpeen mukaan.” Valtuusto ei ole määrännyt tekemään yleiskaavan vastaista asemakaavaa, vaan on ilmeisesti tarkoittanut, että yleiskaavaa tulisi tarkastella, jotta asemakaavan muuttaminen mahdollistuisi. Tämä asia pitäisi korjata myös kaavaselostukseen. Virpiniemen, Meriniemen ja Kellon asemakaavamuutosta on perusteltu asukkaiden eriarvoistumisella, koska myynnin yhteydessä uusi omistaja ei ole enää saanut vakituista osoitetta vapaa-ajan asuntoon vuoden 2014 jälkeen. Osa asukkaista on ostanut vapaa-ajanasunnon vakituiseksi asuinrakennukseksi tietämättä maistraatin muuttuneesta linjauksesta.
Maistraatin käytännön muuttuminen perustuu korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätöksiin kotikuntalain soveltamisesta, jonka jälkeen maistraatit ovat korjanneet virheellisen käytäntönsä. Korjatusta käytännöstä on tiedotettu ja asunnon ostajalla on selvilläolovelvollisuus asunnon arvoon ja asumiseen vaikuttavista tekijöistä. Mielestämme asukkaat ovat yhdenvertaisessa asemassa, koska loma-asunnon myyntiin asti vakituinen osoite on kaikille samalla tavalla mahdollinen. Korkein hallinto-oikeus kielsi ratkaisullaan 3013/2013 loma-asunnon käyttämisen vakituisena asuntona, eikä vapaa-ajan asunnon ostaminen vakituiseen asumiseen tuo suojattua varallisuusoikeudellista asemaa eikä se voi olla myöskään perusteluna kaavan muuttamiselle. Muutosta on perusteltu myös sillä, että vapaa-ajan asunnon on katsottu olevan myyntitilanteessa myös arvoltaan edullisempi, jolloin asukkaat ovat katsoneet menettävänsä rakennuksensa jälleenmyyntiarvoa. Emme ymmärrä, miten voi menettää sellaista arvoa, jota ei ole koskaan lain mukaan omistanutkaan. Oikea etenemisjärjestys on muuttaa ensin maakuntakaavaa, sitten yleiskaavaa ja vasta sitten asemakaavaa.
Virpiniemen loma-asutuksen muuttamisesta vakituiseen asumiseen on laadittu vuonna 2018 yleiskaavallinen tarkastelu ja vaikutusten arviointi (liitteenä kaavan projektikortilla). Tämä arviointi osoitti, että alueen asemakaavoittaminen pysyvään asumisen ei tue monelta osin Oulun kaupunkistrategian tavoitteita; mm. kestävä kaupunkirakenne, liikkuminen sekä ilmasto-, luonto- ja matkailutavoitteet. Alueen maakuntakaavan ja yleiskaavan mukaiselle varaamiselle vapaa-ajan asumisen käyttöön pysyvän asumisen sijaan on siis olemassa erittäin painavat syyt. Kyse on vaikutuksiltaan niin merkittävästä kaavamuutoksesta, että maankäyttö tulee ehdottomasti suunnitella yleiskaavatasolla. Ristiriidat kaupungin omien strategisten tavoitteiden kanssa vahvistavat tätä tarvetta. Asemakaavan käyttötarkoitusta vapaa-ajan asumisesta pysyvään asumiseen ei pidä mennä muuttamaan ilman maakunta- ja yleiskaavatason maankäytön suunnittelua.
Virpiniemen alueen pysyvä asuminen hajauttaa kaupunkirakennetta. Tämä on Oulun kaupunkistrategian vastaista, sillä strategian mukaan “Luomme edellytykset hiilineutraalisuuden saavuttamiseksi kestävällä maankäytön suunnittelulla”. Alue sijaitsee etäällä palveluista ja sille on vaikeaa järjestää mm. kannattavaa joukkoliikennettä ja tämä saattaa aiheuttaa kaupungille lisäkustannuksia. Koulukuljetuksia tarvittaisiin jatkossa nykyistä paljon enemmän. Muutos vaikeuttaa alueen virkistys- ja matkailukäyttöä jatkossa. Vaikutusselvityksen mukaan alueella ei ole myöskään pulaa omakotitonteista, johon kaavamuutoksella voisi vastata. Sen sijaan muutos aiheuttaisi Letonrannan asemakaava-alueen (johon kunnallistekniikka on jo osin rakennettu) rakentumisen hidastumisen.
Loma-asuntoalueen muuttamisella vakituiseen asumiseen on haitallisia vaikutuksia loma-asuntoalueen viihtyisyyteen. Nämä muutokset voivat estää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n sisältövaatimuksissa mainittua viihtyisän asuinympäristön toteutumista. Pysyvän asumisen myötä liikenne lisääntyy ja tontit ovat lähtökohtaisesti liian pieniä vakituiseen asumiseen. Asuminen piharakenteineen on monilla tonteilla jo levinnyt tonttia ympäröiville alueille, kuten puistoihin ja rannoille.
Korkein hallinto-oikeus on ratkaisuissaan kiinnittänyt huomiota siihen seikkaan, että poikkeaako asemakaavassa osoitettu maankäyttö pääkäyttötarkoitukseltaan merkittävästi yleiskaavassa osoitetusta käyttötarkoituksesta. Virpiniemen-Kellonlahden kaavamuutosalueella on yhteensä 207 tonttia, joista 159 tontin käyttötarkoitus muuttuu loma-asumisesta pysyvän asumisen sallivaksi. Luonnonsuojeluliiton Oulun yhdistys pitää selvänä, että asemakaavan maankäyttö poikkeaa pääkäyttötarkoitukseltaan merkittävästi yleiskaavan käyttötarkoituksesta. Oikeuskäytännön perusteella on selvää, että maakuntakaava ja yleiskaava eivät ole olleet maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla ohjeena asemakaavaa laadittaessa. Asemakaavan muutos vaikeuttaa myös yleiskaavan toteutumista maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla. Esimerkiksi matkailupalveluiden toteutuminen vaikeutuu merkittävästi, kun kaikki 7 matkailupalveluille varattua tonttia muuttuvat käytännössä pientalotonteiksi. Aiottu asemakaavan muutos ei ole mahdollinen ilman maakuntakaavan ja yleiskaavan muutosta. Asemakaavan muutostyö tulee keskeyttää.
Vastaavia toiveita pysyvän asumisen sallimiseksi loma-asunnoilla on eri puolilla Oulua. Kaikki nämä alueet on yleiskaavalla osoitettu virkistykselle ja loma-asumiselle. Virpiniemi ei siten ole poikkeustapaus eikä yksittäistapaus. Mikäli Virpiniemeen sallitaan asemakaavalla 600 asukkaan asuinalueen muodostuminen, tulee alueiden tasapuolisen kohtelun toteuttamiseksi vastaavanlaiset asemakaavat sallia myös muilla virkistys- ja loma-asumisen alueilla. Vaikka uusi asemakaava näennäisesti määrittelisi tonttien pääkäyttötarkoituksen loma-asumiseksi, tarkoittaa pysyvän asumisen salliva merkintä käytännössä samaa kuin AP- tai AO -tontti asuinalueeksi tarkoitetuilla asemakaava-alueilla. Kasvavassa kaupungissa alue rakentuu ja täyttyy sen jälkeen vakituisilla asukkailla markkinaehtoisesti, kunnes kaikki tontit on rakennettu tähän tarkoitukseen. Tämän jälkeen tulee kyseeseen asemakaava-alueen laajentaminen, joka pitäisi olla yhtä lailla mahdollista kuin kaavan muuttaminenkin. Näin ollen yleiskaavan vastaisen asemakaavan hyväksyminen Virpiniemeen tarkoittaisi, että yleiskaava ei enää ohjaisi uusien asuinalueiden sijoittumista tarkoituksenmukaisella tavalla, vaan asumista satojen asuntojen mittakaavassa voitaisiin osoittaa virkistysalueille ympäri Oulua. Sama koskee myös esimerkiksi metsä- ja teollisuusalueita, joilla on yleiskaavalla sallittu metsätalouteen tai teollisuuteen liittyvä rakentaminen. Näillekin alueille pitäisi sallia lisämerkinnällä rakennusten käyttäminen asuntoina, jos niin sanottu teoreettinen “pääkäyttötarkoitus” ei muuttuisi. Tällainen yleiskaavan tulkinta romahduttaisi koko yleiskaavallisen suunnittelun merkityksen ja maankäyttö- ja rakennuslain kaavahierarkian ja siten tekisi asuinrakentamisen sijoittumisesta täysin villiä ja markkinoiden ehdoilla tapahtuvaa.
Kehotamme kaavoittajaa tutustumaan mm. KHO:n päätöksiin KHO 2021:53 ja KHO 2021:109, joissa linjataan, millaisissa tapauksissa voidaan tai ei voida poiketa yleiskaavan ohjausvaikutuksesta.