Virpiniemen asemakaavaehdotus haittaisi Virpiniemen matkailun kehittämistä, käy kaupungille kalliiksi ja antaa ennakkotapauksen villistä asuinrakentamisen sijoittelusta
Suomen luonnonsuojeluliiton Oulun yhdistyksen palaute koskien Virpiniemen, Virpiniemen Meriniemen ja Kellonlahden asemakaavaehdotusta, jonka tavoitteena on mahdollistaa loma-asunnon käyttötarkoituksen muutos pysyväksi asunnoksi maanomistajan / maanvuokraajan oman tarpeen mukaan.
Suunnittelualue kuuluu Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavassa matkailun vetovoima-alue/matkailun ja virkistyksen kehittämisen kohdealue- rajauksen (mv-4) sisään. Uuden Oulun yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu merkinnällä Make-3 (tummanvihreä), monikäyttöinen luonto sekä vapaa-ajan asumisen vyöhyke. Vyöhykettä kehitetään osana Oulun seudun virkistys- ja vapaa-ajan verkostoa. Kaavamuutos sisältää 200 loma-asuntojen korttelialueeksi osoitettua tonttia (RA, RA-3 ja RA-4) ja 7 matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM ja RM-4) osoitettua tonttia. Pysyvän asumisen mahdollisuus (/a) on asemakaavaehdotuksessa osoitettu 159 loma-asumiseen varatulle tontille ja 7 matkailupalveluun varatulle tontille.
Asemakaavahanke on Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan ja Uuden Oulun yleiskaavan vastainen. Kaavaprosessin eteenpäin viemisessä on vedottu Oulun kaupunginvaltuuston talousarviokäsittelyyn 7.12.2020, jossa hyväksyttiin esitys ”Seuraavalla valtuustokaudella tulisi arvioida Oulun keskeisen kaupunkialueen yleiskaavan tarkistamistarvetta, ja mahdollistaa Virpiniemen, Meriniemen ja Kellonlahden asuinalueille vaiheittaisen asemakaavamuutoksen, joka mahdollistaa loma-asunnon käyttötarkoituksen muutoksen maanomistajan oman tarpeen mukaan.” Valtuusto ei ole määrännyt tekemään yleiskaavan vastaista asemakaavaa, vaan on ilmeisesti tarkoittanut, että yleiskaavaa tulisi tarkastella, jotta asemakaavan muuttaminen mahdollistuisi. Tämä asia pitäisi korjata myös kaavaselostukseen. Virpiniemen, Meriniemen ja Kellon asemakaavamuutosta on perusteltu asukkaiden eriarvoistumisella, koska myynnin yhteydessä uusi omistaja ei ole enää saanut vakituista osoitetta vapaa-ajan asuntoon vuoden 2014 jälkeen. Osa asukkaista on ostanut vapaa-ajanasunnon vakituiseksi asuinrakennukseksi tietämättä maistraatin muuttuneesta linjauksesta.
Maistraatin käytännön muuttuminen perustuu korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätöksiin kotikuntalain soveltamisesta, jonka jälkeen maistraatit ovat korjanneet virheellisen käytäntönsä. Korjatusta käytännöstä on tiedotettu ja asunnon ostajalla on selvilläolovelvollisuus asunnon arvoon ja asumiseen vaikuttavista tekijöistä. Mielestämme asukkaat ovat yhdenvertaisessa asemassa, koska loma-asunnon myyntiin asti vakituinen osoite on kaikille samalla tavalla mahdollinen. Korkein hallinto-oikeus kielsi ratkaisullaan 3013/2013 loma-asunnon käyttämisen vakituisena asuntona, eikä vapaa-ajan asunnon ostaminen vakituiseen asumiseen tuo suojattua varallisuusoikeudellista asemaa eikä se voi olla myöskään perusteluna kaavan muuttamiselle. Muutosta on perusteltu myös sillä, että vapaa-ajan asunnon on katsottu olevan myyntitilanteessa myös arvoltaan edullisempi, jolloin asukkaat ovat katsoneet menettävänsä rakennuksensa jälleenmyyntiarvoa. Emme ymmärrä, miten voi menettää sellaista arvoa, jota ei ole koskaan lain mukaan omistanutkaan. Oikea etenemisjärjestys on muuttaa ensin maakuntakaavaa, sitten yleiskaavaa ja vasta sitten asemakaavaa.
Virpiniemen loma-asutuksen muuttamisesta vakituiseen asumiseen on laadittu vuonna 2018 yleiskaavallinen tarkastelu ja vaikutusten arviointi (liitteenä kaavan projektikortilla). Tämä arviointi osoitti, että alueen asemakaavoittaminen pysyvään asumisen ei tue monelta osin Oulun kaupunkistrategian tavoitteita; mm. kestävä kaupunkirakenne, liikkuminen sekä ilmasto-, luonto- ja matkailutavoitteet. Alueen maakuntakaavan ja yleiskaavan mukaiselle varaamiselle vapaa-ajan asumisen käyttöön pysyvän asumisen sijaan on siis olemassa erittäin painavat syyt. Kyse on vaikutuksiltaan niin merkittävästä kaavamuutoksesta, että maankäyttö tulee ehdottomasti suunnitella yleiskaavatasolla. Ristiriidat kaupungin omien strategisten tavoitteiden kanssa vahvistavat tätä tarvetta. Asemakaavan käyttötarkoitusta vapaa-ajan asumisesta pysyvään asumiseen ei pidä mennä muuttamaan ilman maakunta- ja yleiskaavatason maankäytön suunnittelua.
Virpiniemen alueen pysyvä asuminen hajauttaa kaupunkirakennetta. Tämä on Oulun kaupunkistrategian vastaista, sillä strategian mukaan “Luomme edellytykset hiilineutraalisuuden saavuttamiseksi kestävällä maankäytön suunnittelulla”. Alue sijaitsee etäällä palveluista ja sille on vaikeaa järjestää mm. kannattavaa joukkoliikennettä ja tämä saattaa aiheuttaa kaupungille lisäkustannuksia. Asukasmäärän kasvaessa mm. koulukuljetuksia tarvittaisiin nykyistä paljon enemmän. Muutos vaikeuttaa alueen virkistys- ja matkailukäyttöä jatkossa. Vaikutusselvityksen mukaan alueella ei ole myöskään pulaa omakotitonteista, johon kaavamuutoksella voisi vastata. Sen sijaan muutos aiheuttaisi Letonrannan asemakaava-alueen (johon kunnallistekniikka on jo rakennettu) rakentumisen hidastumisen.
Lisäksi asemakaavaehdotus on kaupungilta kestämätöntä taloudenpitoa. Mm. kaupunkistrategian mukaan “Hoidamme taloutta kestävästi ja olemme vastuullinen toimija”. Virpiniemen pysyvä asutus aiheuttaa kaupungille merkittäviä kustannuksia mm. liikenneratkaisujen, yhdyskuntarakenteen hajautumisen ja asukkaiden mahdollisten infrastruktuurivaatimuksien (esim. katuvalaistuksen parantaminen) osalta. Miten nämä kustannukset ovat kestävää taloudenpitoa ja miten ne perustellaan kaupungin asukkaille mm. samalla kun kyläkouluja lakkautetaan?
Loma-asuntoalueen muuttamisella vakituiseen asumiseen on haitallisia vaikutuksia loma-asuntoalueen viihtyisyyteen. Nämä muutokset voivat estää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n sisältövaatimuksissa mainittua viihtyisän asuinympäristön toteutumista. Pysyvän asumisen myötä liikenne lisääntyy ja tontit ovat lähtökohtaisesti liian pieniä vakituiseen asumiseen. Asuminen piharakenteineen on monilla tonteilla jo levinnyt tonttia ympäröiville alueille, kuten puistoihin ja rannoille. Tulee myös huomioida, että pysyvä asuminen on luonteeltaan maankäyttöä määräävää. Ihmisillä on oikeus terveelliseen ja turvalliseen asuinympäristöön ja esimerkiksi hiljaisuuteen yöaikana. Sen vuoksi pysyvä asuminen ja matkailupalvelut eivät sovi samoihin kortteleihin tai samoihin rakennuksiin. Virpiniemi on yleiskaavalla osoitettu nimenomaan matkailupalveluiden alueeksi, jolloin pysyvän asumisen salliminen jopa matkailupalveluiden korttelialueille väistämättä haittaisi tai jopa kokonaan estäisi yleiskaavan mukaisen käytön näillä tonteilla. Vaikka esitetty kaavamuutos ei välttämättä kokonaan estäisi yleiskaavan toteutumista se kuitenkin MRL:n vastaisesti merkittävästi haittaisi yleiskaavan toteutumista.
Korkein hallinto-oikeus on ratkaisuissaan kiinnittänyt huomiota siihen seikkaan, että poikkeaako asemakaavassa osoitettu maankäyttö pääkäyttötarkoitukseltaan merkittävästi yleiskaavassa osoitetusta käyttötarkoituksesta. Virpiniemen-Kellonlahden kaavamuutosalueella on yhteensä 207 tonttia, joista 159 tontin käyttötarkoitus muuttuu loma-asumisesta pysyvän asumisen sallivaksi ja 7 tontin käyttötarkoitus matkailupalveluista pysyvän asumisen sallivaksi. Pysyvän asumisen salliminen tarkoittaa käytännössä pysyvän asumisen toteutumista, mikä on kaavamuutosta hakeneiden toiveena ja koko kaavamuutoksen tarkoitus. Jo nykytilassa suurimmalla osalla kaavamuutoksen kohteena olevista tonteista asutaan pysyvästi aiemman maistraatin kirjaamiskäytännön vuoksi. Muutos pysyvän asumisen alueeksi ei siten ole teoreettinen, vaan käytännössä nyt ollaan kaavoittamassa pysyvää omakotitaloaluetta.
Luonnonsuojeluliiton Oulun yhdistys pitää selvänä, että asemakaavan maankäyttö poikkeaa pääkäyttötarkoitukseltaan merkittävästi yleiskaavan käyttötarkoituksesta. Oikeuskäytännön perusteella on selvää, että maakuntakaava ja yleiskaava eivät ole olleet maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla ohjeena asemakaavaa laadittaessa. Asemakaavan muutos vaikeuttaa myös yleiskaavan toteutumista maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla. Esimerkiksi matkailupalveluiden toteutuminen vaikeutuu merkittävästi, kun kaikki 7 matkailupalveluille varattua tonttia muuttuvat käytännössä pientalotonteiksi. Aiottu asemakaavan muutos ei ole mahdollinen ilman maakuntakaavan ja yleiskaavan muutosta. Asemakaavan muutosta ei tule hyväksyä.
Vastaavia toiveita pysyvän asumisen sallimiseksi loma-asunnoilla on eri puolilla Oulua. Kaikki nämä alueet on yleiskaavalla osoitettu virkistykselle ja loma-asumiselle. Virpiniemi ei siten ole poikkeustapaus eikä yksittäistapaus. Mikäli Virpiniemeen sallitaan asemakaavalla 600 asukkaan asuinalueen muodostuminen, tulee alueiden tasapuolisen kohtelun toteuttamiseksi vastaavanlaiset asemakaavat sallia myös muilla virkistys- ja loma-asumisen alueilla. Vaikka uusi asemakaava näennäisesti määrittelisi tonttien pääkäyttötarkoituksen loma-asumiseksi, tarkoittaa pysyvän asumisen salliva merkintä käytännössä samaa kuin AP- tai AO -tontti asuinalueeksi tarkoitetuilla asemakaava-alueilla. Kasvavassa kaupungissa alue rakentuu ja täyttyy sen jälkeen vakituisilla asukkailla markkinaehtoisesti, kunnes kaikki tontit on rakennettu tähän tarkoitukseen. Tämän jälkeen tulee kyseeseen asemakaava-alueen laajentaminen, joka pitäisi olla yhtä lailla mahdollista kuin kaavan muuttaminenkin. Näin ollen yleiskaavan vastaisen asemakaavan hyväksyminen Virpiniemeen tarkoittaisi, että yleiskaava ei enää ohjaisi uusien asuinalueiden sijoittumista tarkoituksenmukaisella tavalla, vaan asumista satojen asuntojen mittakaavassa voitaisiin osoittaa virkistysalueille ympäri Oulua. Sama koskee myös esimerkiksi metsä- ja teollisuusalueita, joilla on yleiskaavalla sallittu metsätalouteen tai teollisuuteen liittyvä rakentaminen. Näillekin alueille pitäisi sallia lisämerkinnällä rakennusten käyttäminen asuntoina, jos niin sanottu teoreettinen “pääkäyttötarkoitus” ei muuttuisi. Tällainen yleiskaavan tulkinta romahduttaisi koko yleiskaavallisen suunnittelun merkityksen ja maankäyttö- ja rakennuslain kaavahierarkian ja siten tekisi asuinrakentamisen sijoittumisesta täysin villiä ja markkinoiden ehdoilla tapahtuvaa.
Kehotamme kaavoittajaa tutustumaan mm. KHO:n päätöksiin KHO 2021:53 ja KHO 2021:109, joissa linjataan, millaisissa tapauksissa voidaan tai ei voida poiketa yleiskaavan ohjausvaikutuksesta.
Lisäksi Virpiniemen asemakaavan muutosta on syytä verrata Siuntion Pikkalanrinteen asemakaavamuutokseen, josta Suomen luonnonsuojeluliiton Uudenmaan piiri valitti Helsingin hallinto-oikeuteen. Asemakaavan muutoksella muutettiin yksi matkailua palvelevien rakennusten korttelialue (RM-1) ympärivuotisen asumisen (AO) korttelialueeksi. Muutos oli tarkasti tulkiten yleiskaavan vastainen. Hallinto-oikeus hylkäsi piirin valituksen. KHO:n päätös 31.5.2022: valituslupaa ei myönnetty ja kaavamuutos jäi siten voimaan. Kyseisessä tapauksessa Pikkalanrinteellä on yleiskaavassa sekä vapaa-ajan asumisen että vakituisen asumisen korttelialueita lähekkäin. Oikeuden tulkinta oli, että yleiskaava ei määrittele tarkasti, mitkä korttelit soveltuvat vakituiseen asumiseen. Virpiniemen tapauksessa kaava-alueella ei kuitenkaan ole lainkaan pysyvän asumisen korttelialueita, joten esitetty kaavamuutos Virpiniemessä on yksiselitteisesti yleiskaavan vastainen.